Действующее законодательство предусматривает два варианта приобретения земельного участка под строительство индивидуального жилого дома:
1. Приобретение участка на рынке у других собственников (вторичный рынок);
2. Приобретение участка на торгах у государства или муниципалитета.

Законодательством предусматривается вариант получения земельного участка под ИЖС у государства или муниципалитета в собственность бесплатно, однако этот вариант будет рассмотрен в отдельной статье. 






Выбор зависит исключительно от Ваших предпочтений, а в настоящей статье рассмотрим предоставляемые варианты подробнее.

I. Приобретение земельного участка под ИЖС на вторичном рынке.

Процедура гораздо более простая, нежели приобретение участка у государства (муниципалитета). Однако, от этого она не становится менее рискованным занятием, наоборот, процесс требует максимально тщательного подхода и оценки ситуации.

Большинство людей считает, что земельный участок — просто кусок земли, какие у него могут быть недостатки? Однако, это не так. Земельный участок это такой же объект гражданского оборота, как, к примеру, автомобиль. Соответственно и покупая земельный участок у других лиц необходимо понимать, что скрытых и опущенных продавцом недостатков у участка может быть множество.

Несколько типично распространенных ошибок со стороны покупателей:
1) Категория земельного участка или вид разрешенного использования не отвечает требованиям и не позволяет возводить жилые дома;
2) Площадь участка слишком мала и не позволяет возводить дом тех размеров и формы, который планируется;
3) Участок находится под арестом, в залоге и т. д.;
4) Участок обременен сервитутом, часть участка находится в аренде;
5) Право собственности на земельный участок оформлено не надлежащим образом, в правоустанавливающих документах имеются ошибки;
6) Участок обременен охранными зонами ЛЭП или объектов газового хозяйства.

Все указанные ошибки, допущенные при выборе земельного участка, влекут для покупателей массу проблем, от смены вида разрешенного использования участка до попыток расторгнуть договор в судебном порядке. И если первая проблема вполне решаема, хоть и требует затрат большого количества времени, то расторгнуть большинство договоров (особенно при определенных условиях) практически невозможно. В этом случае незадачливому покупателю придется скорее всего пытаться продать участок самому, что не всегда возможно.

Именно по этому, к процессу приобретения земельного участка на вторичном рынке нужно подходить максимально внимательно и осторожно:
1) Никогда не доверяйте словам продавца. Его задача — продать участок любым способом. Внимательно изучайте правоустанавливающие документы на участок. Если возникают сомнения в пригодности участка под предъявляемые Вами требования — обязательно проконсультируетесь с юристом. Если продавец на словах говорит одно, а из документов следует другое — лучше всего откажитесь от покупки. Вполне возможно, что продавец попробует обмануть и в других моментах.
2) Самостоятельно закажите кадастровую выписку относительно земельного участка. Законодательство требует ставить на кадастровый учет большинство обременений земельных участков.
3) Самостоятельно закажите выписку из ЕГРП в отношении земельного участка. В ЕГРП содержатся все сведения о наложенных ограничениях на участок.
4) Изучите земельный участок визуально. Внимательно осмотрите все поведенные к участку инженерные коммуникации. По участку вполне может проходить газовая труба, которая не поставлена на кадастровый учет и вообще не учтена в государственных реестрах и о существовании которой из документов вы не узнаете. Однако, у каждой газовой трубы в силу закона существует охранная зона, на территории которой запрещается осуществлять любые действия, влекущих возможность причинения вреда или опасности трубе. Вы не сможете строить на территории охранной зоны баню, сараи, дом, гараж и т. д. В последствии, убрать такую трубу с участка крайне сложно. Судебная практика в 90% случаях на стороне собственников газовой трубы.
5) Обстоятельно подходите к условиям заключаемого договора. Внимательно изучайте предложенные Вам условия, не бойтесь настаивать на исключении невыгодных и на включении выгодных для Вас условий. Обязательно включите в договор условие о возможности расторжения договора и возврата денежных средств в случае выявления не оговоренных при заключении договора недостатков.

Соблюдая эти простые правила при приобретении земельного участка на вторичном рынке вы обезопасите себя от неблагоприятных последствий.





Порядок приобретения земельного участка на вторичном рынке достаточно прост.

Первый этап. Выбор подходящего участка из числа предложений рынка.
Второй этап. Заключение договора с собственником земельного участка.
Третий этап. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.
Четвертый этап. Получение свидетельства о государственной регистрации права.



Выдача свидетельства о государственной регистрации подтверждает возникновение права собственности на земельный участок и внесение о нем записи в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. С момента внесения записи Вы становитесь полноправным собственником и можете распоряжаться и пользоваться участком по своему усмотрению.

Перед заключением сделки на приобретение земельного участка рекомендуется обратиться за юридической помощью к компетентным специалистам. Расходы, понесенные на услуги юриста, не идут в сравнение с возможными расходами в случае неудачной сделки.

II. Приобретение участка под ИЖС на торгах у муниципалитета или государства.

Процедура приобретения участка под ИЖС у государства (муниципалитета) достаточное хлопотное мероприятие, однако в некоторых моментах оно менее рискованное, чем приобретение участка на вторичном рынке.
Если Вы решили остановиться на этом варианте, то необходимо иметь ввиду, что приобрести таким способом земельный участок возможно лишь тот, который еще не кому не предоставлен.

Приобретение земельного участка данным способом возможно только на торгах (аукционе). Участок приобретается на праве аренды либо путем выкупа в собственность. Процесс обоих вариантов идентичен, различается лишь конечный результат.

При приобретении земельного участка у государства (муниципалитета) необходимо соблюдать те же правила, что и при приобретении участка на вторичном рынке, с учетом некоторых особенностей. К примеру, Вы не сможете изучить имеющиеся документы и запросить выписки, так как участки государства (муниципалитета) не сформированы и соответственно не поставлены на кадастровый учет.

Порядок приобретения земельных участков у государства (муниципалитета) следующий:

Первый этап. Подготовительный к аукциону.

Заинтересованному в предоставлении земельного участка под ИЖС гражданину необходимо:
1. Подготовить схему расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка;
2. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;
3. Дождаться результат проверки уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11.10 и подпунктами 5 — 9, 13 — 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ. Решение принимается и направляется заявителю в срок не более двух месяцев со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка.
4. Обеспечение выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка;
5. Дождаться завершения государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, образование которого осуществляется на основании схемы расположения земельного участка, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;
6. Обратиться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении должна быть указана цель использования земельного участка;
7. Получить технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1, 5 — 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ;
8. Дождаться окончания проверки уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований об отказе в проведении аукциона, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного Кодекса РФ. Решение по результатам проверки принимается в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления.

Второй этап. Участие в аукционе.

Самый простой этап.
На право выкупа земельного участка в собственность проводится аукцион (торги). В аукционе может участвовать любое желающее лицо. Поэтому необходимо понимать, что если Вы пытаетесь выкупить удачно расположенный участок, то скорее всего на него будет много желающих, соответственно и цена выкупа может быть достаточно высокой. При этом, совершенно не факт, что именно Вы сможете предложить наиболее высокую цену и станете победителем.

Для участия в аукционе необходимо подать в установленный извещением о проведении аукциона срок:
1. Заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;
2. Копию документов, удостоверяющих личность;
3. Подтверждающие внесение задатка документы.


Аукцион проводится в порядке установленном извещении о проведении аукциона. Извещение о проведении аукциона размещается на сайте (как правило официальном сайте муниципального образования, в административно-территориальных границах которого приобретается участок) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Извещение доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.




Победителем аукциона становится тот участник, который предложил наиболее высокую цену.
Если участник аукциона является единственным, то аукцион признается не состоявшимся, а договор купли-продажи земельного участка заключается с единственным участником.

После завершения аукциона победителю в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона направляется три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. Победитель обязан подписать договор в течении 30 дней, в противном случае он будет признан уклонившимся и сведения о нем будут переданы в реестр недобросовестных участников.

После подписания договора купли-продажи или аренды земельного участка остается только провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Подобный порядок приобретения земельных участков, после недавних изменений земельного законодательства, вступивших в силу в марте 2015 года, применяется к приобретению земельных участков под любые цели, не только под ИЖС. 

Для получения квалифицированной юридической помощи и более подробной консультации по приобретению земельных участков под ИЖС рекомендуем обратиться к юристам ЮФ «Истина»:



  • 460000, город Оренбург, ул. 9 Января, дом 56, этаж 3, офис 15
  • mail@istina56.ru
  • 8 (3532) 51-54-00 | 8 (951) 039-54-00 | 8 (3532) 78-10-16